【●桓武朝的遷都】

桓武天皇時代，土地私有化日益嚴重，各地產生出大大小小的封建莊園來，嚴重影響到國家稅收和天皇制集權統治，使得朝廷不得不進行一系列的改革措施，以挽救班田制的徹底覆亡。

為什麼呢？因為雖然頒佈了班田收授法，這項法令因為並不完全符合當時的社會生產狀況，仍存在種種漏洞，最主要的就是，各大寺社仍保有寺社地，而很多貴族也仍保有自己的封地（位田、職田和功田等），這些寺社地和封地是不用繳稅的。人口分佈不均以及賦稅沉重，導致很多百姓得不到授田或耕不起授田，遂被迫進入寺社地或貴族封地，變成了新興莊園中的農奴。

為了避免這種狀況進一步擴大，奈良朝廷多次移民邊遠地區，開墾荒地。然而因為這些新開墾地的地權是屬於國家的——養老七年（723年）就頒佈“三世一身法”，規定利用原有溝池新開的土地仍歸開墾者一代所有，新修溝池開墾的土地則准許流傳三代——所以開墾者積極性不高，“農民怠倦，開地復荒”。天平十五年（743年），朝廷被迫修改舊制，釋出“懇田永世私財法”，等於打破土地國有制，允許部分土地的所有權歸於個人。

既然有了私有土地，當然也就會產生土地兼併問題。於是，貴族、寺社憑藉權勢和財力，大量圈佔和收買土地，收容逃亡農民耕種——他們在自己的私地上派駐管理人，也即莊長，由莊長負責經營的田地就稱為莊園。

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