1985年3月初，香港政府、香港電燈有限公司（簡稱港燈）和蜆殼石油（即英荷殼牌石油公司）達成協議，蜆殼石油將鴨梨洲和茶果嶺兩塊油庫地皮換回青衣油庫地皮。

港燈將毗鄰蜆殼油庫的鴨梨洲發電廠址移到南丫島後，將兩幅地皮合，與和記黃埔共同開發重建地產專案——海怡半島：而茶果嶺油庫地，也與和記黃埔共同開發，建成的住宅區命名為麗港城。

李華龍早就洞悉，只要成功說服政府更改土地用途，以及談判到較便宜的地價發展大型屋村，利潤驚人。

早在六七暴動之前，李華龍旗下就有大量專業人士蒐羅有大副地皮的公司來收購或合作，透過收購和合作，李華龍獲得了豐厚的利潤。

……

3月18日，李盛瑞代表九龍倉集團參加了官地拍賣，在拍賣會上，他以6.5億港元的價格拍下海洋中心對面的地皮（現今尖沙咀廣東道太陽廣場）。

地產界早就預測九龍倉對這塊地皮志在必得，拍賣會結束之後，李盛瑞接受了媒體的採訪。

“李盛瑞先生，恭喜你拍下了尖沙咀的地王。”

“謝謝！”李盛瑞微笑道。

“6.5億港元的成交價，你覺得貴了，還是撿了便宜？”

“既然拍下了，就是代表接受這個價格，談不上貴。至於說撿了便宜，這不可能，在這麼多強大的競爭對手面前，是不可能見到便宜的。”

“你覺得未來幾年，香港房價有多大的漲幅？”

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