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正文 第7節

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如果你是決策層下一步會怎麼做呢?首先要判斷這個堰塞湖大概什麼時候達到極限;接著判斷這個堰塞湖完全潰壩的危險程度;最後選擇適當的時機以適當的方式疏通這個堰塞湖以緩解“人民幣洪流”對全社會的衝擊。這是甲方的基本邏輯。

房地產價格的迴歸是必然的——除非甲方放棄了對人民幣的主權,哈哈。但估計房地產價格迴歸到多少是一個非常困難的課題,我們試著用兩種途徑來進行合乎邏輯的、冷靜的分析,但未必是事實呀。

1 一般說來商品住宅的建設費用每平方米就1000元左右,配套設施500元左右(參考哦,別太計較),在讓利於甲方乙方500元。所以不考慮商業溢價,商品住房每平方米的價格也就2000元左右。顯然價格是不會迴歸到這個位置的,各地方有所不同,乙方在各地方的能量也不同,發揮想象哦!

日期:2010-03-02 14:42:10

2 商品住房空置率對價格迴歸有重大影響。中國1996年鋼鐵產量達1億噸,2003年達到2億噸,2009年達到6億噸,這樣從1990年到2009年這20年間中國大約生產了、也就是消費了約50億噸鋼鐵,百分之八十以上都投進了基本建設,住宅建設按其中的一半百分之四十計算就達20億噸。普通多層住宅每平方米耗鋼鐵70千克、高層是170千克取平均值按每平方米100千克,即0.1噸計算。這就意味著最近這20年裡中國建的住房至少有200億平方米,大約摺合3億套住房可容納9億人呀。而實際城市人口不過5億,估計佔用了1.8億套住房;另外3億飄移到城市裡的農村居民中,假設其中有1億人能過上體面的生活,而剩下2億人只能“蝸居”甚至住工棚,合計最多佔用0.8億套住宅。由此可知住房頂多只有2.6億套在使用,而實際住房為4億套(必須考慮1990年以前的老住房,另外還有一部分商業門市房也是住人的),那麼全國的平均空置率約百分之三十五。這個空置率的分配筆者是這樣估計的:一線城市不超過百分之十,房價會相對很堅挺;二線城市百分之二十五左右,房價會有所鬆動;三四線城市超過百分之四十,房價的情況很難說了。注意這是按市場供求關係的邏輯分析,千萬別忘了還有甲方乙方的行政之手——那是可以遮天蔽日、偷星攬月之手啊!

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